Kadarkoli se prodaja podjetja ali naložbena nepremičnina in imate dobiček, vam na splošno morali plačati davek na dobiček ob prodaji. IRC oddelek 1031 določa izjemo in vam omogoča, da odloži plačila davka na dobiček, če reinvestiranje iztržek podobne nepremičnine kot del kvalifikacijskega kot stvarnim izmenjavo. Pridobite odloži v kot stvarnim izmenjave v okviru IRC oddelka 1031 je davek, odložene, vendar ni brezcarinska.
Izmenjava lahko vključuje podobno vrste premoženja izključno ali lahko vključuje podobno vrste premoženja, skupaj z gotovino, obveznosti in premoženje, ki ni kot stvarni. Če ste prejeli denar, oprostitev dolga, ali premoženje, ki ni kot stvarni, Vendar, lahko sproži nekaj obdavčljivi dobiček v letu izmenjave. Ne more biti tako odložena in priznani dobiček v istem poslu, če zamenja za davkoplačevalca kot stvarnega premoženja manjših vrednosti.
Ki izpolnjuje pogoje za oddelek 1031 Izmenjava?
Lastniki naložb in poslovnih nepremičnin so lahko upravičene do oddelka 1031 odlog. Posamezniki, C korporacije, S korporacije, partnerstva (splošna ali omejena), družbe z omejeno odgovornostjo, zaupa in katera koli druga davčna zavezanka subjekt lahko ustanovijo izmenjavo poslovnih ali naložbenih nepremičnin za poslovno ali naložbenih nepremičnin v oddelku 1031.
Katere so različne strukture v oddelku 1031 Izmenjava?
Za dokončanje odseka 1031 Izmenjava, mora biti izmenjava lastnosti. Najpreprostejša vrsta oddelka 1031 Izmenjava je istočasna zamenjava ene nepremičnine za drugo.
Odložene izmenjave so bolj zapleteni, vendar omogoča fleksibilnost. Te vam omogočajo, da razpolaga s premoženjem in posledično pridobiti eno ali več drugih kot stvarne nadomestne lastnosti.
Označili kot oddelku 1031 Izmenjava, odloženi izmenjavo je treba razlikovati od zadeve zavezanec preprosto prodajajo eno lastnost in z uporabo iztržka za nakup druge nepremičnine (ki je obdavčljiva transakcija). Namesto, v zameno odloženih, dispozicija prepustil premoženja in pridobitve nadomestnega premoženja morajo biti medsebojno odvisne dele celostne transakcije predstavljajo izmenjavo nepremičnin. Zavezanci, ki opravljajo odloženih borzah na splošno uporabljajo za izmenjavo moderatorjem na podlagi izmenjanih sporazumov v skladu s pravili, določenimi v predpisih o davku od dohodka.
Povratne izmenjava je nekoliko bolj zapletena, kot odložene izmenjavo. Gre za pridobitev nadomestne nepremičnine z izmenjavo namestitve Šampion, s katerim je parkiran več kot 180 dni. V tem parkirišču obdobju zavezanec odsvoji svoje premoženje prepustil, da zaprete izmenjavo.
Kaj se nepremičnina šteje za Like-Kind borzi?
Tako odpovedal premoženje prodati in nadomestna nepremičnina kupite morajo izpolnjevati določene zahteve.
Obe lastnosti je treba ugotoviti, za uporabo v trgovini ali poslovno ali za naložbe. Nepremičnina se uporablja predvsem za osebno uporabo, kot primarno prebivališče ali drugega doma ali počitniške hišice, ne izpolnjuje pogojev za podobno vrste zdravljenja izmenjavo.
Obe lastnosti mora biti dovolj podobni označili kot “kot stvarni.” Podobno vrsto nepremičnine so iste narave, značaj ali razred. Kakovost ali razred ni pomembno. Večina nepremičnin se bo podobno prijazni do drugih nepremičnin. Na primer, nepremičnine, da se izboljša s stanovanjsko hišo v najem, je kot stvarni na nezazidanih zemljišč. Izjema za nepremičnine je, da je nepremičnina v ZDA ni všeč, nekako na premoženju zunaj Združenih držav Amerike. Prav tako, izboljšave, ki se prenaša brez zemljišča niso tako prijazni, da zemljišča.
Nepremičnine in osebna lastnina se lahko tako šteje za izmenjavo lastnosti iz oddelka 1031; ampak nepremičnina nikoli ne more biti kot stvarni za osebno lastnino. V izmenjavi osebnih lastnine, pravila, ki se nanašajo na tisto, kar šteje kot stvarni so bolj omejevalna od pravil, ki se nanašajo na nepremičnine. Kot primer, avtomobili niso enako prijazen do tovornjake.
Končno, nekatere vrste premoženja so izrecno izključeni iz oddelka 1031 Zdravljenje. Oddelek 1031 se ne uporablja za izmenjavo:
- Popis ali zaloge v trgovini
- Zaloge, obveznice, ali opombe
- Druge vrednostne papirje ali dolžniške
- Interesi partnerstvo
- Potrdila o zaupanju
Kakšni so roki za dokončanje odseka 1031 Odloženi Like-Kind Exchange?
Medtem ko je podobno neke vrste izmenjava ni nujno, da se sočasno zamenjavi nepremičnin, morate izpolniti dve roke ali celoten Pridobili bodo davčni. Te omejitve ni mogoče podaljšati za kakršnokoli okoliščino ali stisko, razen v primeru presidentially prijavljenih nesreč.
Prva omejitev je, da imate 45 dni od datuma, ko ste prodali odstopil lastnost za opredelitev možnih nadomestnih lastnosti. Identifikacija mora biti v pisni obliki, ki ste ga podpisali in dostavljena do osebe, ki sodeluje pri izmenjavi kot prodajalec nadomestne nepremičnine ali kvalificiranega posrednika. Vendar, Opazili s svojim odvetnikom, nepremičninski posrednik, računovodja ali osebe, ki delujejo podobno kot vaš agent ni dovolj.
Nadomestne lastnosti morajo biti jasno opisane v pisnem identifikacije. V primeru nepremičnin, To pomeni pravni opis, Ulica, ali razlikuje ime. Sledite navodilom IRS za največje dovoljeno število in vrednost nepremičnin, ki jih je mogoče opredeliti.
Druga omejitev je, da mora biti zamenjava lastnost prejetih in izmenjava zaključena najkasneje 180 dni po prodaji premoženja, izmenjanih ali predvidenim datumom (z razširitvami) v napovedi za odmero dohodnine za davčno leto, v katerem je odpovedal premoženje prodano, kar je prej. Zamenjava lastnost prejela morajo biti v bistvu isti kot premoženja opredeljenega v 45-dnevnem roku zgoraj opisanega.
Ali obstajajo omejitve za odloženi in obratno borzah?
Pomembno je vedeti, da lahko prevzame nadzor nad denarjem ali drugimi izkupičkom pred izmenjava končana diskvalificirati celotno transakcijo s podobno vrste zdravljenja izmenjavo in da VSE dobiček takoj davčni.
Če se denarna ali druga premoženjska korist, ki niso enako vrsto nepremičnine prejeli po zaključku izmenjave, Transakcija bo še vedno šteje kot podobno prijazno izmenjavo. Dobiček se lahko obdavči, vendar le v obsegu prihodkov, ki niso kot stvarni nepremičnine.
Eden od načinov, da se prepreči prezgodnje prejem denarja ali drugih donosov je z uporabo kvalificiranega posrednika ali drugega devizni pospeševalec, da imajo tiste prihodke, dokler izmenjava končana.
Saj ne more delovati kot svoj spodbujevalca. Poleg tega, vaš zastopnik (vključno z vašo nepremičninski posrednik ali posrednik, naložbe bankir ali posrednik, računovodja, Odvetnik, zaposleni ali kdorkoli, ki je delal za vas v teh zmogljivosti v preteklih dveh letih) ne more delovati kot vaš posrednik.
Bodite previdni pri izboru usposobljenega posrednika, kot je bilo Nedavni Nesreči posrednikov stečaja ali kako drugače, da ne more izpolniti svoje pogodbene obveznosti za davkoplačevalce. Te razmere so povzročile zavezancev, ki ne izpolnjujejo stroge roke, določene za odloženo ali obratno izmenjavo, tako nesposoben transakcijo iz oddelka 1031 odlog dobička. Dobiček se lahko obdavči v tekočem letu, medtem ko bi morebitne izgube utrpeli davkoplačevalci obravnavani v ločenih delov kode.
Kako si izračunati osnovo v novem nepremičnine?
Bistveno je, da vi in vaš davčni zastopnik prilagodite in sledenje podlago pravilno v skladu z oddelkom 1031 predpisi.
Dobiček je odložena, vendar ni odpustil, v kot stvarnim izmenjavo. Morate izračunati in slediti svojim podlagi na novo lastnost, ki jo pridobili v zameno.
Osnova premoženja, pridobljenega v oddelku 1031 Izmenjava je osnova premoženja danega z nekaterimi prilagoditvami. Ta prenos podlagi iz odstopil z nadomestno premoženje ohranja dobičkom za poznejše priznanje. Zavarovanje afekt je, da je nastala amortizacijsko osnovo splošno nižje, kot bi sicer bil na voljo, če bi zamenjava premoženje, pridobljeno v obdavčljivi transakciji.
Ko je zamenjava lastnost koncu prodaja (ne kot del druge izmenjave), Izvirnik dobičkom, plus vsi dodatni dobiček realiziran od nakupa nadomestne nepremičnine, je obdavčena z davkom.
Kako se boste prijavili oddelek 1031 Rad-Kind Izmenjave na IRS?
Morate prijaviti izmenjavo v IRS na obrazcu 8824, Podobno Kind Izmenjave in jo vloži pri vašem davčnega obračuna za leto, v katerem je prišlo do izmenjave.
Obrazec 8824 prosi za:
- Opisi lastnosti izmenjujejo
- Datumi, ki so bili opredeljeni in preneseni lastnosti
- Vsako razmerje med strankama v zameno
- Vrednost kot stvarnega in drugega premoženja prejela
- Dobiček ali izguba pri prodaji drugih (brez otrok) nepremičnine obupal
- Denarna sredstva, prejeta ali plačana; obveznosti razrešen ali domneva
- Prilagojena podlaga kot stvarnega premoženja obupal; realizirani dobiček
Če ne boste posebej upoštevati pravila za podobno naravi borzah, si lahko odgovoren za davke, kazni, in obresti na vaše transakcije.
Pazite shem
Davkoplačevalci morajo biti pozorna na posameznike, ki spodbujajo zlorablja kot stvarnimi borzah. Značilno je, da niso davčni strokovnjaki. Prodaji parcel lahko spodbujajo zavezanci izmenjati niso kvalificirani počitnice ali drugi dom. Mnogi zagovorniki kot stvarni izmenjav na njih sklicuje, kot "brezcarinska" izmenjave ne "davki odloženi" izmenjava. Zavezanci lahko tudi svetujemo, da zahteva izmenjavo kljub dejstvu, da so ga zasegli denarnih prihodkov od prodaje.
Posvetujte se z davčnega strokovnjaka, Davek odvetnik ali se sklicevati na IRS publikacij za dodatno pomoč pri IRC oddelka 1031 Podobno Kind Izmenjave.