Ogni volta che si vendono attività o investimenti immobiliari e si ha un guadagno, generalmente bisogna pagare le tasse sul guadagno al momento della vendita. IRC Sezione 1031 prevede un'eccezione e permette di posticipare il pagamento delle imposte sulla plusvalenza se reinvestire i proventi in proprietà simile come parte di una qualificazione di scambio di tipo-. Plusvalenza sospesa in uno scambio di tipo-nella sezione IRC 1031 è tassato, ma non è esente da imposte.
Lo scambio può comprendere come proprietà di tipo esclusivamente o può includere proprietà di tipo-insieme con denaro contante, passività e le proprietà che non sono di tipo-. Se si riceve denaro, sollievo dal debito, o una proprietà che non è di tipo-, tuttavia, si potrebbe innescare qualche utile imponibile per l'anno dello scambio. Non ci può essere sia utile differito e riconosciuto nella stessa transazione quando un contribuente per gli scambi come proprietà di tipo di minor valore.
Che si qualifica per la sezione 1031 scambio?
I proprietari di investimento e di proprietà di affari possono beneficiare di una sezione 1031 differimento. Individui, C corporazioni, Società di S, partnership (collettivo o in accomandita), società a responsabilità limitata, trust e ogni altro soggetto contribuente possono istituire uno scambio di attività o investimenti immobiliari per affari o per immobili di investimento ai sensi della Sezione 1031.
Quali sono le diverse strutture di una sezione 1031 Scambio?
Per realizzare una sezione 1031 scambio, ci deve essere uno scambio di proprietà. Il tipo più semplice di sezione 1031 scambio è uno swap simultaneo di una proprietà per un altro.
Scambi differite sono più complessi, ma consentono flessibilità. Essi consentono di disporre di un bene e, successivamente, acquisire una o più altre proprietà di sostituzione come genere.
Per qualificarsi come una sezione 1031 scambio, uno scambio differito deve essere distinta dal caso di un contribuente semplice vendita di una proprietà e utilizzando il ricavato per l'acquisto di un altro immobile (che è un'operazione imponibile). Piuttosto, in uno scambio differito, la disposizione del bene ceduto e l'acquisizione della proprietà di sostituzione deve essere parti interdipendenti di una transazione integrata costituiscono uno scambio di proprietà. I contribuenti impegnati in scambi differiti usano generalmente tassi di facilitatori in virtù di accordi di scambio in base alle norme previste dalla normativa fiscale sul reddito.
Uno scambio inverso è un po 'più complesso di uno scambio differito. Esso comporta l'acquisizione di proprietà di sostituzione attraverso un alloggio titleholder scambio, con il quale è parcheggiata per non più di 180 giorni. Durante questo periodo il parcheggio del contribuente cede la proprietà rinunciato a chiudere lo scambio.
Quali proprietà si qualifica per un tipo-Scambio?
Sia la proprietà rinunciato a vendere e la proprietà di sostituzione si acquista deve soddisfare determinati requisiti.
Entrambe le proprietà devono essere tenute per l'utilizzo in una attività commerciale o industriale o per investimento. Proprietà utilizzata principalmente per uso personale, come una prima casa che come seconda casa o casa vacanza, non può beneficiare di un trattamento di scambio di tipo-.
Entrambe le proprietà devono essere abbastanza simile a qualificarsi come “come natura.” Proprietà di tipo-è di proprietà della stessa natura, carattere o classe. Qualità o di grado non importa. La maggior parte dei beni immobili sarà come genere di altri beni immobili. Per esempio, beni immobili che è migliorata con una casa residenziale di noleggio è di tipo-a terreni liberi. Unica eccezione per il settore immobiliare è che la proprietà negli Stati Uniti non è come genere di proprietà al di fuori degli Stati Uniti. Anche, miglioramenti che vengono trasferiti senza terra non sono di tipologia di atterrare.
Beni immobili e beni personali possono entrambi si qualificano come proprietà di scambio di cui alla sezione 1031; ma beni immobili non può mai essere come-tipo di beni personali. Negli scambi di proprietà personali, le norme relative a ciò che si qualifica come come-tipo sono più restrittive delle norme relative alla proprietà reale. Come esempio, le auto non sono come-tipo di camion.
Infine, alcuni tipi di proprietà sono specificamente esclusi dalla sezione 1031 trattamento. Sezione 1031 non si applica agli scambi di:
- Inventario o magazzino in commercio
- Azioni, obbligazioni, o note
- Altri titoli di debito o
- Partecipazioni in società
- Certificati di fiducia
Quali sono i limiti di tempo per completare una sezione 1031 Differita come genere di Exchange?
Durante uno scambio di tipo-non deve essere uno scambio simultaneo di proprietà, è necessario soddisfare due limiti di tempo o l'intero guadagno sarà imponibile. Questi limiti non possono essere estesi a qualsiasi circostanza o difficoltà se non in caso di catastrofi presidentially dichiarati.
Il primo limite è che avete 45 giorni dalla data di vendere la proprietà rinunciato per identificare potenziali proprietà di sostituzione. L'identificazione deve essere in forma scritta, firmato da voi e consegnato a una persona coinvolta nello scambio come il venditore della proprietà sostituzione o l'intermediario abilitato. Tuttavia, notare per il vostro avvocato, agente immobiliare, contabile o simili persone che agiscono come agente non è sufficiente.
Proprietà di ricambio devono essere chiaramente descritte nella identificazione scritta. Nel caso di beni immobili, questo significa una descrizione legale, indirizzo o il nome distinguibile. Seguire le linee guida IRS per il numero massimo e il valore delle proprietà che possono essere identificati.
Il secondo limite è che la proprietà di sostituzione deve essere ricevuto e lo scambio completato entro e non oltre 180 giorni dopo la vendita del bene scambiato o la data di scadenza (con le estensioni) della dichiarazione dei redditi per l'anno d'imposta in cui i beni gratuitamente devolvibili è stato venduto, se precedente. La proprietà di sostituzione ricevuta deve essere sostanzialmente uguale proprietà identificata entro il limite di 45 giorni descritto sopra.
Ci sono limitazioni per gli scambi differiti e retromarcia?
E 'importante sapere che prendendo il controllo di denaro o di altri proventi prima dello scambio è completo può squalificare l'intera operazione dal trattamento di scambio come natura e fare tutto guadagno immediatamente imponibili.
Se in denaro o altri proventi che non sono proprietà di tipo-sono ricevuti a conclusione dello scambio, l'operazione sarà ancora qualificarsi come uno scambio di tipo-. Il guadagno può essere imponibile, ma solo nella misura dei proventi che non sono proprietà di tipo-.
Un modo per evitare la ricezione prematura di denaro o di altri proventi è quella di utilizzare un intermediario abilitato o altro facilitatore di scambio per tenere quei proventi fino a quando lo scambio è completo.
Non si può agire come il tuo facilitatore. Inoltre, il tuo agente (compreso il vostro agente immobiliare o mediatore, banchiere o un broker, ragioniere, procuratore, dipendente o di chi ha lavorato per voi in tali qualità entro i due anni precedenti) non può agire come facilitatore.
Siate attenti nella selezione di un intermediario abilitato, come ci sono stati recenti episodi di intermediari che dichiarano fallimento o comunque non essere in grado di soddisfare i loro obblighi contrattuali nei confronti del contribuente. Queste situazioni hanno portato a contribuenti che non soddisfano i rigorosi tempi fissati per uno scambio differito o inversa, squalificando così l'operazione della Sezione 1031 differimento di guadagno. Il guadagno può essere imponibile nell'esercizio in corso, mentre le eventuali perdite subite il contribuente sarebbe considerato sotto sezioni di codice separati.
Come si fa a calcolare la base della nuova proprietà?
E 'fondamentale che voi e il vostro rappresentante fiscale regolare e monitorare base corretta e conforme alla Sezione 1031 normativa.
Guadagno è differito, ma non perdonato, in uno scambio di tipo-. È necessario calcolare e tenere traccia del vostro fondamento nella nuova proprietà è stata acquisita nello scambio.
La base di beni acquisiti in una sezione 1031 scambio è la base della data proprietà con alcuni aggiustamenti. Questo trasferimento di base da rinunciato alla proprietà sostituzione conserva l'utile differito per il riconoscimento successivo. Un effetto collaterale è che la base ammortizzabile risultante è generalmente inferiore a quello che sarebbe altrimenti disponibile se la proprietà di sostituzione sono stati acquisiti in una operazione imponibile.
Quando la proprietà di sostituzione eventuale vendita (non come parte di un altro scambio), il guadagno differito originale, più l'utile aggiuntivo realizzato in quanto l'acquisto della proprietà di sostituzione, è soggetta ad imposta.
Come si fa a segnalare Sezione 1031 Like-Kind per l'IRS?
È necessario segnalare uno scambio per l'IRS su modulo 8824, Scambi Like-Kind e file con la dichiarazione dei redditi per l'anno in cui si è verificato lo scambio.
Modulo 8824 chiede:
- Descrizioni delle proprietà scambiate
- Date le proprietà che sono stati identificati e trasferiti
- Qualsiasi rapporto tra le parti per lo scambio
- Valore della proprietà di tipo-e le altre ricevute
- Utile o perdita sulla vendita di altri (non-bambino) immobile abbandonato
- Contanti ricevuto o pagato; passività alleviati o assunte
- Base adjusted di proprietà di tipo-abbandonato; Profitto
Se non si specifica seguono le regole per gli scambi come genere, si può essere ritenuto responsabile per le tasse, sanzioni, e gli interessi sui tuoi transazioni.
Attenzione ai sistemi di
I contribuenti devono diffidare di persone che promuovono l'uso improprio di scambi come genere. In genere non sono professionisti del settore fiscale. Piazzole di vendita possono incoraggiare i contribuenti di cambio di vacanza non qualificate o seconde case. Molti promotori di scambi come genere si riferiscono a loro come "tax-free" scambi non scambi "in sospensione di imposta". I contribuenti possono anche essere avvisati di rivendicare uno scambio, nonostante il fatto che essi hanno preso possesso di incassi dalla vendita.
Consultare un professionista fiscale, avvocato fiscale o fare riferimento alle pubblicazioni IRS per ulteriore assistenza per la sezione IRC 1031 Scambi Like-Kind.