Wann immer Sie verkaufen Geschäft oder als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und Sie haben eine Verstärkung, Sie haben in der Regel eine Steuer auf den Gewinn zum Zeitpunkt des Verkaufs zu zahlen. IRC Section 1031 sieht eine Ausnahme und erlaubt Ihnen, zahlen Steuern auf den Gewinn zu verschieben, wenn Sie den Erlös in ähnlicher Eigenschaft als Teil eines qualifizierten Sachleistungen wie Austausch reinvestieren. Gewinn abgegrenzt in einer wie-Art Austausch unter IRC Section 1031 ist steuerbegünstigte, aber es ist nicht steuerfrei.
Der Austausch kann Sachleistungen wie Unterkunft gehören ausschließlich oder es kann wie-Art Eigenschaft zusammen mit Bargeld zählen, Verbindlichkeiten und Eigentum, die nicht wie-Art. Wenn Sie erhalten Bargeld, Befreiung von Schulden, oder Eigentum, die nicht wie-Art, jedoch, Sie kann etwas auslösen steuerpflichtigen Gewinn in dem Jahr der Austausch. Es kann sowohl abgegrenzt und Gewinn in der gleichen Transaktion sein, wenn ein Steuerzahler Austausch für Sachleistungen wie Unterkunft von geringerem Wert.
Wer qualifiziert sich für die Section 1031 Austausch?
Besitzer von Investitions-und Business-Hotel kann für einen Abschnitt zu qualifizieren 1031 Stundung. Personen, C Konzerne, S Konzerne, Partnerschaften (allgemeine oder beschränkte), Gesellschaften mit beschränkter Haftung, Trusts und andere steuerpflichtigen Unternehmen die Errichtung eines Austausch von Geschäfts-oder als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien für Geschäfts-oder als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien gemäß § 1031.
Was sind die verschiedenen Strukturen einer Section 1031 Austausch?
Um einen Abschnitt zu erreichen 1031 Austausch, es muss ein Austausch von Eigenschaften sein. Die einfachste Art der Abschnitt 1031 Austausch ist ein gleichzeitiger Tausch von einer Eigenschaft für ein anderes.
Latente Börsen sind komplexer, aber erlauben Flexibilität. Sie ermöglichen es, der Verfügungs erwerben und anschließend ein oder mehrere andere Sachleistungen wie Ersatz Eigenschaften.
Um als Abschnitt qualifizieren 1031 Austausch, ein latenter Austausch muss von Fall ein Steuerzahler einfach den Verkauf einer Immobilie und mit dem Erlös eine andere Immobilie zu erwerben unterschieden werden (das ist ein steuerpflichtiger Umsatz). Eher, in einer latenten Austausch, die Anordnung der Eigenschaft aufgegeben und Erwerb der Ersatz-Eigenschaft muss gegenseitig abhängigen Teile eines integrierten Transaktion bildet einen Austausch von Eigentum. Steuerzahler Eingriff in latenten Austausch verwenden in der Regel den Austausch Moderatoren Abkommen über den Austausch gemäß Bestimmungen in den EStR bereitgestellt.
Ein Reverse-Austausch ist etwas komplexer als eine latente Austausch. Es geht um den Erwerb von Ersatz-Eigenschaft durch einen Austausch Unterkunft Titelverteidiger, mit wem es wird nicht mehr als geparkt 180 Tage. Während dieser Parkdauer der Steuerzahler verfügt über seine Eigenschaft aufgegeben, um den Austausch zu schließen.
Welche Eigenschaft qualifiziert für einen Like-Kind Wechselkurs?
Sowohl das aufgegebene Eigenschaft, die Sie verkaufen, und der Ersatz-Eigenschaft Sie kaufen müssen bestimmte Anforderungen erfüllen.
Beide Eigenschaften müssen für den Einsatz in einer Betriebs-oder Geschäftsgeheimnisse oder zu Anlagezwecken gehalten werden. Property verwendet in erster Linie für den persönlichen Gebrauch, wie ein Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz oder Ferienhaus, nicht für Sachleistungen wie Austausch-Behandlung qualifizieren.
Beide Eigenschaften müssen ähnlich genug, um als qualifiziert “mag-kind.” Like-Art Eigentum ist Eigentum der gleichen Art, Charakter oder Klasse. Qualität oder Klasse spielt keine Rolle. Die meisten Immobilien werden wie-Art sein, andere Immobilien. Beispielsweise, Immobilien, die mit einem Wohn-Verleih Haus verbessert wird, ist wie-Art auf unbebaute Grundstücke. Eine Ausnahme für Immobilien ist, dass Immobilien in den Vereinigten Staaten ist nicht wie-Art auf Eigentum außerhalb der Vereinigten Staaten. Auch, Verbesserungen, die ohne Land gefördert werden, sind nicht von der gleichen Art zu landen.
Immobilien und persönliches Eigentum kann sowohl als Austausch Eigenschaften nach § qualifizieren 1031; aber reale Eigenschaft kann nie Sachleistungen wie sein persönliches Eigentum. In persönlichen Eigentums Austausch, die Regeln in Bezug auf, was als Sachleistungen wie restriktiver sind als die Regeln in Bezug auf Immobilien. Als Beispiel, Autos sind nicht wie-Art für Lkw.
Schließlich, bestimmte Arten von Immobilien, sind ausdrücklich von Section ausgeschlossen 1031 Behandlung. Abschnitt 1031 nicht um den Austausch von Anwendung:
- Inventar oder Lager im Handel
- Stocks, Anleihen, oder Notizen
- Sonstige Wertpapiere oder Schuldtitel
- Partnerschaft Interessen
- Zertifikate des Vertrauens
Was sind die Fristen um einen Abschnitt abzuschließen 1031 Latente Like-Kind Wechselkurs?
Während ein Sachleistungen wie Austausch muss nicht eine gleichzeitige Tausch von Eigenschaften sein, Sie müssen zwei Fristen oder den gesamten Gewinn gerecht zu versteuern. Diese Grenzen können nicht für irgendeinen Umstand oder Härten außer im Falle von Katastrophen presidentially erklärt verlängert werden.
Die erste Grenze ist, dass Sie 45 Tagen ab dem Datum, das Sie verkaufen, die aufgegeben Eigenschaft potentieller Ersatz Eigenschaften zu identifizieren. Die Identifizierung muss schriftlich sein, unterzeichnet von Ihnen und an eine Person in den Austausch wie der Verkäufer der Ersatz-Eigenschaft oder die qualifizierte Vermittler beteiligt. Jedoch, Bekanntmachung Ihrem Anwalt, Immobilienmakler, Buchhalter oder ähnliche Personen, die als Ihr Agent ist nicht ausreichend.
Ersatz Eigenschaften müssen klar in der schriftlichen Identifizierung beschrieben. Im Falle von Immobilien, Dies bedeutet eine rechtliche Beschreibung, Adresse oder Namen unterscheidbar. Befolgen Sie die IRS Richtlinien für die maximale Anzahl und Wert der Immobilien, die identifiziert werden können.
Die zweite Grenze ist, dass die Ersatz-Eigenschaft erhalten werden muss, und der Austausch abgeschlossen spätestens 180 Tage nach dem Verkauf der Immobilie ausgetauscht oder die Fälligkeit (mit Erweiterungen) der Einkommensteuererklärung für das Steuerjahr, in dem die Immobilie verkauft wurde aufgegeben, je nachdem welcher Zeitpunkt früher. Die Ersatz-Eigenschaft erhalten muss im Wesentlichen die gleiche wie Immobilien innerhalb der 45-tägigen Frist oben beschrieben identifiziert werden.
Gibt es Einschränkungen für latente und Reverse-Austausch?
Es ist wichtig zu wissen, dass die Kontrolle von Bargeld oder sonstige Erträge, bevor der Austausch abgeschlossen ist kann die gesamte Transaktion von Sachleistungen wie Austausch-Behandlung disqualifizieren und machen ALL Gewinn sofort zu versteuernden.
Wenn Bargeld oder sonstige Erträge, die nicht Sachleistungen wie Unterkunft zum Abschluss der Austausch empfangen, wird die Transaktion immer noch als Sachleistungen wie einen Austausch zu qualifizieren. Gewinn steuerpflichtig sein können, sondern nur auf die Höhe der Erlöse, die nicht wie-Art Eigenschaft.
Ein Weg, um vorzeitige Erhalt von Bargeld oder sonstige Erträge zu vermeiden, ist eine qualifizierte Vermittler oder andere Vermittler Austausch verwenden, um die Erlöse zu halten, bis der Austausch abgeschlossen ist.
Sie können nicht als eigene Vermittler handeln. Außerdem, Ihr Agent (einschließlich Ihrem Makler oder Broker, Investmentbanker oder Broker, Buchhalter, Rechtsanwalt, Mitarbeiter oder jemand, der für Sie in einer dieser Eigenschaften hat sich in den letzten zwei Jahren gearbeitet) kann nicht als Vermittler fungieren.
Seien Sie in Ihrer Auswahl eines qualifizierten Vermittler vorsichtig sein, da dort gewesen jüngsten Vorfälle von Vermittlern Konkurses oder sonst nicht in der Lage, ihre vertraglichen Verpflichtungen gegenüber dem Steuerzahler treffen. Diese Situationen haben in Folge Steuerzahler nicht die strengen Fristen gesetzt für eine latente oder Reverse Austausch, dadurch disqualifizieren die Transaktion aus Abschnitt 1031 Stundung der Verstärkung. Der Gewinn kann im laufenden Jahr zu versteuernden während alle Verluste der Steuerzahler gelitten unter separater Code Abschnitte betrachtet würden.
Wie berechnet man die Basis in der neuen Eigenschaft?
Es ist wichtig, dass Sie und Ihr steuerlicher Vertreter und passen verfolgen Grundlage richtig zu § erfüllen 1031 Vorschriften.
Die Verstärkung wird aufgeschoben, aber nicht vergeben, in einem wie-Art Austausch. Sie müssen berechnen und verfolgen Sie Ihre Basis in der neuen Immobilie, die Sie in den Tausch erworben.
Die Grundlage der erworbenen Immobilie in einem Abschnitt 1031 Austausch ist die Basis des Objekt-up mit einigen Anpassungen gegeben. Diese Übertragung der Grundlage der zum Ersatz Eigentum aufgegeben bewahrt die abgegrenzten Gewinn für die spätere Anerkennung. A Sicherheiten Affekt ist, dass die resultierende Abschreibungsbasis Regel niedriger als das, was sonst zur Verfügung stehen, wenn der Ersatz-Eigenschaft in einen steuerpflichtigen Transaktion erworben wurden ist.
Wenn der Ersatz-Eigenschaft wird schließlich verkauft (nicht als Teil einer anderen Vermittlung), die ursprünglichen latenten Gewinn, zuzüglich etwaiger zusätzlicher Gewinn seit dem Kauf der Ersatz-Eigenschaft realisiert, steuerpflichtig ist.
Wie sehen Sie berichten Abschnitt 1031 Like-Kind Exchanges an die IRS?
Sie müssen einen Austausch an die IRS auf Formblatt 8824, Like-Kind Exchanges und legen Sie es mit Ihrer Steuererklärung für das Jahr, in dem der Austausch stattgefunden.
Formular 8824 fragt nach:
- Beschreibungen der Eigenschaften ausgetauscht
- Termine, die Eigenschaften identifiziert und übertragen
- Jede Beziehung zwischen den Parteien auf den Austausch
- Wert der Sachleistungen wie und anderes Eigentum erhalten
- Gewinn oder Verlust aus dem Verkauf von anderen (Nicht-Kind) Eigentum aufgegeben
- Einzahlungen oder bezahlt; Verbindlichkeiten entlastet oder angenommen
- Das bereinigte Basis Sachleistungen wie Unterkunft aufgegeben; realisierten Gewinne
Wenn Sie nicht ausdrücklich den Regeln für Sachleistungen wie Börsen, Sie können haftbar gemacht werden für Steuern werden, Strafen, und Zinsen auf Ihre Transaktionen.
Hüten Sie sich vor der Systeme
Steuerzahler sollten vorsichtig sein, Individuen fördern unsachgemäße Verwendung von Sachleistungen wie Börsen. Typischerweise sind sie nicht Steuer-Profis. Verkaufsgespräche fördern können Steuerzahler nicht qualifizierte Urlaub oder Zweitwohnungen austauschen. Viele Veranstalter von Sachleistungen wie Börsen bezeichnen sie als "tax-free" Austausch nicht "steuerbegünstigte" Austausch. Steuerzahler können auch empfohlen, einen Austausch zu behaupten trotz der Tatsache, dass sie den Besitz von Bargeld Erlös aus dem Verkauf genommen werden.
Konsultieren Sie einen professionellen Steuer, Steueranwalt oder beziehen sich auf IRS Publikationen für zusätzliche Unterstützung für den IRC Abschnitt 1031 Like-Kind Exchanges.