每当你销售业务或投资物业，你有一个增益, 你通常需要在销售时纳税的增益. IRC节 1031 提供了一个例外，允许缓交税的增益，如果你再投资，作为一个合格的同类交换的一部分，类似物业的所得款项. 递延收益在同类交换根据税法第 1031 递延税项, 但它是不免税.
交换可以包括专门或同类物业连同现金，它可以包括同类物业, 负债及财产不属于同类. 如果您收到的现金, 减免债务, 是不是像实物或财产, however, 在今年的交流，你可能会引发一些课税收益. 既可以是在同一事务中递延确认收益时，纳税人同类物业价值较低的交流.
谁符合科 1031 交换?
投资和商业物业的业主可能有资格获得一个节 1031 延期. 个人, C类公司, S公司, 伙伴关系 (一般性或有限), 有限责任公司, 信托及其他任何纳税实体可能会设立一个交换业务或投资物业业务或投资物业根据第 1031.
一节有什么不同结构 1031 交换?
完成一个节 1031 交换, 必须有一个交换的特性. 最简单的第 1031 交换一个属性，另一种是同时交换.
递延交流更复杂，但允许灵活性. 它们允许你出售物业及随后获取一个或多个其他同类替代物业.
为了有资格作为一个节 1031 交换, 从纳税人只是卖一个属性和使用募集资金购买其他财产的情况下，必须区分递延交换 (这是一个应课税交易). 宁, 递延交换, 放弃财产和更换物业收购的处置必须是相互依存的部分构成财产交换为一体的综合交易. 一般纳税人从事递延交流使用交流促进下交换协议，据此提供的“所得税条例”的规则.
反向交换是较为复杂得多递延交换. 它涉及到产权置换收购通过交换住宿拳王, 与之停放不超过 180 天. 在此停车期间，纳税人出售其放弃财产密切交流.
什么属性符合一个同类的交易所?
放弃财产你卖，你买的产权置换必须满足一定的要求.
这两个属性必须使用的贸易或业务，或投资持有. 物业主要用于个人使用, 像的主要居所或第二家庭或度假屋, 不符合同类交换处理.
这两个属性必须保持足够的相似，有资格作为 “喜欢的一种。” 同类物业为同一性质, 字符或类别. 质量或档次无所谓. 大多数房地产会像其他房地产实物. 例如, 有住宅出租屋里提高的房地产就像是一种空置土地. 房地产的一个例外是，在美国境内的财产是不是像实物财产之外的美国. 也, 不属于同类土地没有土地转达改进.
不动产和个人财产都可以有资格作为交换性能根据第 1031; 但房地产可以永远无法像实物，以个人财产. 在个人产权交易所, 有关什么资格像实物的规则更严格的房地产有关的规则. 作为一个例子, 汽车是不是像实物卡车.
最后, 某些类型的财产被明确排除第 1031 治疗. 部分 1031 并不适用于交流:
- 库存或库存贸易
- 股票, 债券, 或票据
- 其他证券或债务
- 合作伙伴利益
- 信任证书
是什么时间限制，完成一个节 1031 递延同类交易所?
虽然同类交换不同时交换物业, 你必须满足两个时间限制，或在整个增益将纳税. 除在总统宣布灾难的情况下，这些限制可以延长任何情况或困难.
第一个限制是，你必须 45 你卖之日起放弃的属性来识别潜在替代性. 鉴定必须以书面形式, 由阁下签署及交付给一个人交流，如涉及更换物业的卖方或资质的中介机构. 然而, 通知你的律师, 房地产经纪人, 会计师或类似的人作为您的代理是不够的.
更换属性必须明确说明的书面鉴定. 在房地产的情况下，, 这意味着法律说明, 街道地址或区分的名称. 按照国税局准则的最大数量和价值属性，可以识别.
第二个限制是，必须在收到更换物业和交流不迟于完成 180 几天后交换的物业出售或到期日 (扩展) 放弃出售物业的纳税年度申报所得税, （以较早者为准）. 产权置换必须大致相同，上述的45天期限内确定物业.
是否有限制的递延和反向交流?
重要的是要知道，以控制现金或其他收益交换完成之前可能会取消整个交易资格同类交换处理，并立即使所有增益应税.
如果交换结束时收到的现金所得款项或其他不属于同类物业, 该交易将仍然有资格作为一个同类的交流. 收益可能须纳税, 但不是同类物业的收益只限于.
避免过早收到现金或其他收益的一种方式是使用有资质的中介或其他交流的推动者持有该等所得款项，直到交换完成.
你不能充当自己的推动者. 此外, 您的代理 (包括你的房地产经纪人或经纪人, 投资银行家或经纪人, 会计, 律师, 雇员或为你工作的前两年内，在这些能力的人) 不能作为推动者.
要谨慎选择有资质的中介已经有最近发生的事件的中介机构宣布破产或其他原因不能履行合同义务的纳税人. 这些情况都导致纳税人不符合严格的时间表设置一个递延或反向交换, ，从而资格的交易从第 1031 递延收益. 增益可能会应于本年度，而纳税人遭受的任何损失，将被视为单独的代码段下.
在新的财产，你怎么计算的基础?
至关重要的是，你和你的税务代表调整和跟踪的基础上，正确地遵守第 1031 法规.
增益被推迟, 但不能原谅, 在同类交换. 你必须计算和跟踪你的基础在交流中取得的新属性.
根据获得的财产在一节 1031 交换进行一些调整的基础上给出的属性. 放弃更换物业转让的基础上，保留后确认为递延收益. 抵押品的影响，由此产生的折旧基础是普遍低于什么，否则如果更换物业收购应税交易.
当更换物业最终出售 (而不是作为另一个交换), 原来的递延收益, 加上任何额外的增益，实现了自购更换物业, 缴纳税款.
你怎么报告第 1031 同类交换国税局?
你必须报告交换国税局表格 8824, 同类交流，并将其发生在这一年中的交流与报税.
形式 8824 要求:
- 交换的属性说明
- 性能鉴定和转移的日期
- 任何关系各方之间的交流
- 收到的像实物收入和其他财产的价值
- 出售其他收益或亏损 (非独生子女) 放弃财产
- 收到或支付的现金; 已缓解或承担的负债
- 调整后的基础上同类物业; 已变现收益
如果你不专门同类交往中遵循的规则, 您可能会被追究法律责任税款, 处罚, 利息交易.
谨防方案
促进同类交流使用不当的个人纳税人应警惕. 通常情况下，他们是不是税务专业人士. 推销可能会鼓励纳税人交换不合资格度假或第二居所. 许多同类交往的发起人称他们为“免税”不交流“税收递延”交流. 纳税人也可以应要求交换尽管事实上，他们已经采取了从出售持有现金所得款项.
咨询税务专业, 税务律师或参阅IRS出版物额外援助IRC节 1031 同类交流.