あなたは、ビジネスや投資不動産を売却して、ゲインを持っているときはいつでも, あなたは一般的に販売時にゲインに対する税金を支払わなければなら. IRCセクション 1031 例外を提供し、予選のような現物交換の一部と同様の性質で進行を再投資する場合は、ゲインに税金を払って延期することができます. IRCセクションの下のような現物交換で繰延利益 1031 課税繰延です, しかし、それは非課税ではない.
交換は専用のようなユニークなプロパティを含めることも、現金と一緒のようなユニークなプロパティを含めることができます, のような現物ではありません負債および財産. あなたは、現金を受け取った場合, 債務からの救済, 同じような種類ではありませんまたはプロパティ, しかしながら, あなたは、交換の年にいくつかの課税対象利得の引き金となるかもしれません. 同じトランザクション内で繰延と認識ゲインの両方が存在することができたときに低い値のようなユニークな特性のために納税者の交流.
誰が節に適格 1031 交換?
投資やビジネスの宿泊施設の所有者は、セクションのために資格があります 1031 延期. 個人, C企業, S法人, パートナーシップ (一般的な、または限定された), 有限責任会社, 信託と他の納税エンティティはセクションの下に、ビジネスや投資のプロパティのビジネスや投資のプロパティの交換を設定することもでき 1031.
セクションの異なる構造は何ですか 1031 交換?
セクションを達成する 1031 交換, プロパティの交換がなければならない. セクションの最も単純なタイプ 1031 交換は別の1つのプロパティの同時交換です.
繰延交換はもっと複雑ですが、柔軟性を持たせる. 彼らはあなたが財産を処分することができ、その後、一つ以上の他のような現物交換のプロパティを取得する.
セクションとしての資格には、 1031 交換, 繰延交換は単につのプロパティを販売し、別の物件を購入するために収入を使用して納税者の場合と区別しなければならない (これは、課税取引である). むしろ, 繰延引き換えに, 代替不動産の放棄財産と買収の処分は、プロパティの交換を構成する統合されたトランザクションの相互依存部分でなければならない. 繰延交流に従事する納税者は、一般的に所得税規則に定める規則に基づき、交流協定の下で交換ファシリテーターを使用.
逆交換は繰延交換よりも多少複雑です. これは、交換のご宿泊覇者を通じて交換物件の取得を伴う, 誰とそれを超えないために駐車している 180 日. この駐車期間中に納税者は交換を閉じるために、その放棄財産の処分.
どのプロパティが同じような種類Exchangeの資格?
あなたが購入あなたが販売放棄財産と交換プロパティの両方が一定の要件を満たしている必要があります.
両方のプロパティは、貿易やビジネスで使用するためや投資のために保持しなければなりません. 個人的な使用のために主に使用されるプロパティ, 主要な住居または第二の故郷や休暇の家のような, のような現物交換処理の対象とならない.
両方のプロパティは次のように修飾するために十分類似しなければなりません “のような現物支給。” のようなユニークなプロパティは、同じ性質のプロパティです, 文字またはクラス. 品質やグレードは関係ありません. ほとんどの不動産は、他の不動産などの現物支給になります. 例えば, 住宅賃貸住宅で改善されて不動産は、空いている土地のような現物です. 不動産のための唯一の例外は、米国外のプロパティに同じような種類ではありません米国内でそのプロパティです. また, 土地なしで搬送され改善が土地のような種類のものではありません.
不動産及び動産は、両方のセクションの下で交換特性としての資格ができます 1031; しかし不動産は、個人財産へのような現物支給になることはありません. 動産取引所における, のような現物としての資格をどのように関連する規則は、不動産に関連するルールよりも制限され. 例として, 車はトラックのような現物ではありません.
ついに, プロパティの特定の種類は、特にセクションから除外されている 1031 治療. セクション 1031 のやり取りには適用されません:
- 棚卸資産や貿易の株式
- ストック, 絆, やメモ
- その他有価証券または債務
- パートナーシップ持分
- 信頼の証明
セクションを完了するには時間制限は何ですか 1031 繰延代物為替?
のようなユニークな交流は、プロパティの同時交換する必要はありませんが, あなたには、2つの時間制限を満たしている必要がありますまたは全体のゲインが課税される. これらの制限は、大統領によって宣言された災害の場合を除き、いかなる状況や苦難のために拡張することはできません.
最初の制限はあなたが持っているということです 45 日からあなたは潜在的な代替のプロパティを識別するために放棄財産を売却. 識別は書面でなければなりません, あなたが署名し、交換用のプロパティや修飾仲介の出品者様交換に関わる人に配信. しかしながら, あなたの弁護士に気付く, 不動産業者, あなたのエージェントとして働く会計士または同様の人が十分ではありません.
交換特性がはっきりと書かれて識別で説明しなければならない. 不動産の場合, これは、法的な説明を意味, 住所または区別名. 識別することができるプロパティの最大数と値をIRSのガイドラインに従ってください.
秒の制限は、交換プロパティが受信され、交換は遅くともより完成されなければならないということです 180 交換された不動産の売却または期日日後 (拡張子を持つ) 放棄財産が売却された課税年度の所得税申告書の, 早い方です. 受け取った交換プロパティは上記の45日の制限内に識別されるプロパティと実質的に同じでなければなりません.
据え置きとリバース交流の制限があります?
交換が完了する前に現金または他の収入の制御を取ることがような現物交換処理からトランザクション全体を失格とALLゲインが直ちに課税する可能性があることを知っておくことが重要です.
のようなユニークな特性ではない現金または他の収入は、取引所の終了時に受信された場合, トランザクションは、まだのような現物交換として対象となります. ゲインは課税対象かもしれない, だけのようなユニークな特性ではない収入の範囲内で.
交換が完了するまで、現金または他の収入の時期尚早の受信を回避する1つの方法は、それらの進みを保持するために修飾された媒体または他の交換ファシリテーターを使用することである.
あなたは、あなた自身のファシリテーターとして機能することはできません. 加えて, あなたのエージェント (あなたの不動産業者やブローカーを含む, 投資銀行家やブローカー, 会計士, 弁護士, 従業員または前の2年以内にそれらの能力であなたのために働いたことのある人) あなたのファシリテーターとして機能することはできません.
仲介破産を宣言するか、またはそうでなければ納税者への契約上の義務を満たすことができないという最近の事件があったとして適格仲介者の選択に注意してください. これらの状況は、繰延またはリバース交換のため設定され、厳格なタイムラインを満たしていない納税者をもたらした, それによって、セクションからトランザクションを失格 1031 ゲインの繰延. 納税者が被った損失は別々のコード·セクションの下にあると考えられるでしょうしながらゲインは現在の年に課税対象かもしれない.
どのように新しいプロパティで基礎を計算しない?
それはあなたとあなたの税務担当者が調整し、節に準拠するように正しく基礎を追跡することが重要です 1031 規制.
ゲインは延期され, しかし、許されませ, のような現物引き換えに. あなたが交換で買収し、新しいプロパティであなたの根拠のトラックを計算し、保持する必要があります.
節で取得財産の基礎 1031 交換は、いくつかの調整をあきらめ財産の基礎である. 交換用のプロパティに放棄から根拠のこの転送は後で認識の繰延利益を保持. 担保の影響は結果減価償却は、一般的に代替不動産が課税取引で取得した場合、他の方法で利用できるようになるものよりも低いということである.
交換用のプロパティは、最終的に販売されたとき (ではない別の交換の一部として), オリジナルの繰延利益, 代替不動産の購入以来、実現に加え、任意の追加ゲイン, 税の対象となります.
どのようにセクションを報告しない 1031 IRSへのような現物交換?
あなたは、フォーム上のIRSへの交換を報告しなければならない 8824, 同じような種類の交流や交換が発生した年のためにあなたの納税申告でそれを提出し.
フォーム 8824 を要求:
- 交換されたプロパティの説明
- 特性が特定され、転送された日付
- 交換当事者間の関係
- 同じような種類や他のプロパティの値は、受信
- その他の売却損益 (非子) プロパティは、あきらめ
- 現金受け取ったまたは支払われた; 負債はホッまたは想定
- あきらめのようなユニークな特性の調整後ベース; 実現利益
あなたは、特に同じような種類の交流のための規則に従わない場合, あなたは税金のために責任を問われることがあり, 罰則, とあなたの取引に関心.
スキームの用心
納税者は同じような種類の交流の不適切な使用を推進する人を警戒する必要があります. 一般的に彼らは税の専門家ではありません. セールスピッチは納税者が非適格休暇や第二の家を交換するために励ますこと. のような現物取引所の多くのプロモーターは、 "免税"交換しない "課税繰延"交流として、それらを参照してください. 納税者は、また、彼らは販売から現金収入の所持を取ったという事実にもかかわらず、交換を請求することをお勧めすることが.
税務専門家にご相談ください, IRC課と税務弁護士や追加支援のためにIRSのマニュアルを参照してください。 1031 のような現物取引所.