Siempre que vender el negocio o propiedad de inversión y tiene una ganancia, por lo general tienen que pagar impuestos sobre la ganancia en el momento de la venta. IRC Sección 1031 prevé una excepción y le permite aplazar el pago de impuestos sobre las ganancias si reinvertir las ganancias en propiedad similar como parte de una clasificación de cambio del mismo tipo. Ganancia diferida en un intercambio de bienes del mismo tipo en la Sección IRC 1031 es con impuestos diferidos, pero no es libre de impuestos.
El intercambio puede incluir bienes del mismo tipo exclusivamente o puede incluir bienes del mismo tipo junto con el efectivo, pasivos y los bienes que no son del mismo tipo. Si recibe dinero en efectivo, alivio de la deuda, o propiedad que no es del mismo tipo, sin embargo, puede desencadenar alguna ganancia gravable en el año del cambio. No puede ser a la vez ganancia diferida y reconocida en la misma transacción cuando un intercambio contribuyentes para bienes del mismo tipo de menor valor.
¿Quién califica para la Sección 1031 intercambio?
Los propietarios de la inversión y el establecimiento de negocios pueden calificar para una Sección 1031 aplazamiento. Las personas, C corporaciones, Corporaciones S, asociaciones (general o limitada), sociedades de responsabilidad limitada, fideicomisos y cualquier otra entidad que paga impuestos pueden establecer un intercambio de negocios o propiedades de inversión de negocios o propiedades de inversión bajo la Sección 1031.
¿Cuáles son las diferentes estructuras de una sección 1031 Intercambio?
Para lograr una Sección 1031 intercambio, tiene que haber un intercambio de propiedades. El tipo más sencillo de la sección 1031 cambio es un intercambio simultáneo de una propiedad a otra.
Intercambios diferidos son más complejos, pero permiten la flexibilidad. Permiten disponer de bienes y posteriormente adquieren una o más propiedades de reemplazo del mismo tipo.
Para calificar como una sección 1031 intercambio, un intercambio diferido debe distinguirse el caso de un contribuyente que simplemente la venta de una propiedad y el uso de los fondos para comprar otra propiedad (que es una operación sujeta al impuesto). Más bien, en un intercambio diferido, la disposición de la propiedad cedida y la adquisición de la propiedad de reemplazo debe ser partes mutuamente dependientes de una transacción integrada que constituyen un intercambio de bienes. Los contribuyentes que realizan intercambios diferidos generalmente utilizan facilitadores de cambio en virtud de acuerdos de cambio de conformidad con las normas previstas en el Reglamento del Impuesto sobre la Renta.
Un intercambio inversa es algo más complejo que un intercambio diferido. Se trata de la adquisición de la propiedad de reemplazo por medio de un establecimiento de cambio de titular, con la que está aparcado por no más de 180 días. Durante este periodo de aparcamiento el contribuyente disponga de su propiedad cedida para cerrar el intercambio.
¿Qué propiedad califica para un intercambio de bienes del mismo tipo?
Tanto la propiedad cedida a vender y la propiedad de reemplazo que usted compra deben cumplir con ciertos requisitos.
Ambas propiedades tienen que ser mantenidos para su uso en un comercio o negocio o para la inversión. Propiedad utilizado principalmente para su uso personal, como una residencia principal o una segunda vivienda o casa de vacaciones, no califica para el tratamiento de cambio del mismo tipo.
Ambas propiedades tienen que ser lo suficientemente similares como para calificar como “del mismo tipo.” Bienes del mismo tipo es propiedad de la misma naturaleza, carácter o clase. Calidad o grado no importa,. Más de bienes raíces será del mismo tipo de otros bienes inmuebles. Por ejemplo, inmueble que está mejorado con una casa de alquiler residencial es del mismo tipo de terrenos baldíos. Una excepción de los bienes raíces es que la propiedad dentro de los Estados Unidos no es del mismo tipo que la propiedad fuera de los Estados Unidos. También, mejoras que se transmiten sin tierra no son de la misma clase a la tierra.
Bienes inmuebles y bienes personales tanto pueden calificar como propiedades de intercambio bajo la Sección 1031; pero la propiedad real nunca puede ser del mismo tipo a los bienes personales. En los intercambios de bienes muebles, las normas relativas a lo que califica como del mismo tipo son más restrictivas que las normas relativas a los bienes inmuebles. Como un ejemplo, los coches no son del mismo tipo a los camiones.
Finalmente, ciertos tipos de bienes están específicamente excluidos de la Sección 1031 tratamiento. Sección 1031 no es aplicable a los intercambios de:
- Inventario o acciones en el comercio
- Acciones, bonos, o notas
- Otros valores o deuda
- Partes sociales
- Certificados de confianza
¿Cuáles son los límites de tiempo para completar una sección 1031 Intercambio Diferido Like-Kind?
Mientras que un cambio del mismo tipo no tiene que ser un intercambio simultáneo de propiedades, debe cumplir con dos límites de tiempo o toda la ganancia será imponible. Estos límites no se pueden extender por cualquier circunstancia o dificultad, excepto en el caso de desastres declarados por el presidente.
El primer límite es que usted tiene 45 días a partir de la fecha en la que venden la propiedad cedida a identificar posibles propiedades de reemplazo. La identificación debe ser por escrito, firmado por usted y entregado a una persona involucrada en el intercambio como el vendedor de la propiedad de reemplazo o el intermediario cualificado. Sin embargo, notificación a su abogado, agente de bienes raíces, contador o similares las personas que actúan como su agente no es suficiente.
Propiedades de recambio deben estar claramente descritos en la identificación por escrito. En el caso de bienes inmuebles, esto significa una descripción legal, dirección o nombre distinguible. Siga las pautas del IRS para el número máximo y el valor de las propiedades que se pueden identificar.
El segundo límite es que la propiedad de reemplazo debe ser recibido y el intercambio completado a más tardar 180 días después de la venta de los bienes intercambiados o la fecha de vencimiento (con extensiones) de la declaración de impuestos para el año fiscal en el que la propiedad cedida se vendió, lo que ocurra primero. La propiedad de reemplazo recibido debe ser sustancialmente el mismo que propiedad identificada en el plazo de 45 días descrito anteriormente.
¿Existen restricciones para los intercambios diferidos y reverso?
Es importante saber que la toma de control de dinero u otros productos antes de que el cambio se haya completado, se podrá descalificar toda la transacción de tratamiento de intercambio del mismo tipo y que efectúe todas ganancia gravable inmediatamente.
Si se reciben dinero u otros productos que no son bienes del mismo tipo en la conclusión del intercambio, la operación todavía se considerará un cambio del mismo tipo. Ganancia puede ser tributable, pero sólo en la medida de los ingresos que no son bienes del mismo tipo.
Una forma de evitar la recepción prematura de dinero u otros productos es usar un intermediario calificado u otro facilitador de cambio para mantener ese producto hasta que el cambio se ha completado.
Usted no puede actuar como su propio facilitador. Adicionalmente, su agente (incluyendo su agente de bienes raíces o un corredor, banquero o corredor, contador, abogado, empleado o cualquier persona que ha trabajado para usted en calidad de tales en los dos años anteriores) no puede actuar como su facilitador.
Tenga cuidado en la selección de un intermediario calificado como ha habido incidentes recientes de los intermediarios de la declaración de quiebra o de otra manera no pudiesen cumplir con sus obligaciones contractuales para con el contribuyente. Estas situaciones han dado lugar a los contribuyentes que no cumplan los plazos estrictos establecidos para un intercambio diferido o inversa, descalificando así la transacción de la Sección 1031 diferimiento de la ganancia. La ganancia puede ser tributable en el año en curso, mientras que las pérdidas por el contribuyente sufrió serían considerados en los puntos de código distintos.
¿Cómo se puede calcular la base de la nueva propiedad?
Es muy importante que usted y su representante fiscal ajustar y realizar un seguimiento de forma adecuada cumpla con la Sección 1031 regulaciones.
La ganancia se aplazó, pero no perdonado, en un intercambio de bienes del mismo tipo. Usted debe calcular y realizar un seguimiento de su base en la nueva propiedad que adquirió en el intercambio.
La base de la propiedad adquirida en una sección 1031 cambio es la base de los bienes entregados con algunos ajustes. Esta transferencia de la base del renunciado a la propiedad de reemplazo conserva la ganancia diferida para el reconocimiento posterior. Un efecto colateral es que la base depreciable resultante es generalmente más bajos que lo que sería de otra manera disponible si la propiedad de reemplazo fueron adquiridos en una transacción imponible.
Cuando la propiedad de reemplazo se vende en última instancia, (no como parte de otro intercambio), la ganancia diferida originales, más cualquier ganancia adicional se dio cuenta desde la compra de la propiedad de reemplazo, está sujeto a impuestos.
¿Cómo informar de la Sección 1031 Intercambios Equivalentes al IRS?
Debe informar de un cambio al IRS en el Formulario 8824, Intercambios y presentar con su declaración de impuestos para el año en que se produjo el cambio de.
Forma 8824 pide:
- Descripciones de las propiedades intercambiaron
- Fechas de que las propiedades fueron identificados y trasladados
- Cualquier relación entre las partes en el intercambio
- Valor de los bienes del mismo tipo y otros bienes recibidos
- La ganancia o pérdida en la venta de otros (sin niño) propiedad abandonada
- El efectivo recibido o pagado; pasivos alivian o asumidos
- Base ajustada de los bienes del mismo tipo entregado; ganancias
Si usted no sigue las reglas específicamente para Intercambios, usted puede ser considerado responsable de los impuestos, sanciones, y los intereses de sus transacciones.
Tenga cuidado con los esquemas
Los contribuyentes deben tener cuidado con las personas que promueven el uso indebido de Intercambios. Por lo general no son profesionales de impuestos. Argumentos de venta pueden alentar a los contribuyentes a intercambiar vacaciones no cualificadas o segundas residencias. Muchos promotores de Intercambios se refieren a ellos como "libres de impuestos" intercambios no intercambios "impuestos diferidos". Los contribuyentes también pueden ser aconsejados para reclamar un cambio a pesar del hecho de que han tomado posesión de los ingresos en efectivo de la venta.
Consulte a un profesional de impuestos, abogado de impuestos o hacer referencia a las publicaciones del IRS para obtener más ayuda con la Sección IRC 1031 Intercambios.