Chaque fois que vous vendez entreprise ou de biens d'investissement et vous avez un gain, vous devez généralement payer de l'impôt sur le gain au moment de la vente. Section IRC 1031 prévoit une exception et vous permet de reporter l'impôt à payer sur le gain si vous le réinvestir dans des biens similaires dans le cadre d'un échange comme nature qualification. Gain reporté dans un échange comme nature en vertu de l'article IRC 1031 est à imposition différée, mais il n'est pas libre d'impôt.
L'échange peut comprendre la propriété comme nature exclusivement ou il peut comprendre la propriété comme nature avec argent, passifs et des biens qui ne sont pas comme nature. Si vous recevez de l'argent, allégement de la dette, ou bien qui n'est pas comme nature, cependant, vous pouvez déclencher un certain gain imposable de l'année de l'échange. Il peut être à la fois un gain reportés et comptabilisés dans la même transaction lorsqu'un échanges des contribuables pour comme nature des biens de moindre valeur.
Qui est admissible à l'article 1031 échange?
Les propriétaires de l'investissement et l'immobilier d'entreprise peuvent bénéficier d'une section 1031 report. Les personnes, C sociétés, Sociétés S, partenariats (générale ou limitée), sociétés à responsabilité limitée, fiducies et toute autre entité contribuables peuvent mettre en place un échange d'affaires ou des immeubles de placement pour les affaires ou les immeubles de placement vertu de l'article 1031.
Quelles sont les différentes structures d'une section 1031 Échange?
Pour accomplir un article 1031 échange, il doit y avoir un échange de propriétés. Le type le plus simple de l'article 1031 échange est un échange simultané d'une propriété pour un autre.
Échanges différés sont plus complexes, mais permettent une flexibilité. Ils vous permettent de disposer de la propriété et par la suite d'acquérir une ou plusieurs autres biens de remplacement comme nature.
Pour être considéré comme un article 1031 échange, un échange différé doit être distingué du cas d'un contribuable simplement la vente d'une propriété et d'utiliser le produit pour acheter une autre propriété (ce qui est une opération imposable). Plutôt, dans un échange différé, la disposition de la propriété abandonnée et l'acquisition du bien de remplacement doit être parties interdépendantes d'une opération intégrée constituant un échange de biens. Les contribuables se livrant à des échanges différés utilisent généralement change animateurs en vertu d'accords d'échange conformément aux règles prévues dans le Règlement de l'impôt sur le revenu.
Un échange inverse est un peu plus complexe qu'un échange différé. Elle implique l'acquisition d'un bien de remplacement par un établissement titulaire d'échange, avec laquelle elle est à l'arrêt pour pas plus de 180 jours. Au cours de cette période de stationnement le contribuable dispose de ses biens renoncé à fermer l'échange.
Quels sont les biens se qualifie pour un échange comme nature?
Tant la propriété abandonnée que vous vendez et le bien de remplacement que vous achetez doit répondre à certaines exigences.
Les deux propriétés doivent être tenus pour être utilisé dans un commerce ou une entreprise ou pour l'investissement. Bien utilisé principalement pour un usage personnel, comme une résidence principale ou une résidence secondaire ou maison de vacances, ne pas bénéficier d'un traitement d'échange comme nature.
Les deux propriétés doivent être assez similaire à qualifier “comme nature.” Propriété comme nature est la propriété de la même nature, nature ou la catégorie. Qualité ou la classe n'a pas d'importance. La plupart immobilier sera comme nature pour d'autres biens immobiliers. Par exemple, un immeuble qui est améliorée avec une maison de location résidentielle est comme nature de terrains vacants. Une exception pour l'immobilier est que la propriété aux États-Unis n'est pas comme nature à la propriété à l'extérieur des États-Unis. Aussi, améliorations qui sont transmis sans terres ne sont pas de même nature à la terre.
Les biens immobiliers et les biens personnels peuvent aussi se qualifier en tant que propriétés de change vertu de l'article 1031; mais bien réel ne peut jamais être comme nature des biens personnels. Dans les échanges de biens personnels, les règles relatives à ce qui est considéré comme comme nature sont plus restrictives que les règles relatives aux biens immobiliers. À titre d'exemple, voitures ne sont pas comme nature de camions.
Finalement, certains types de biens sont spécifiquement exclus de la section 1031 traitement. Partie 1031 ne s'applique pas aux échanges de:
- Inventaire ou fond de commerce
- Stocks, obligations, ou notes
- Autres titres ou des dettes
- intérêts de partenariat
- Certificats de confiance
Quelles sont les limites de temps pour terminer une section 1031 Différé Bourse comme nature?
Alors qu'un échange comme nature n'a pas besoin d'être un échange simultané de propriétés, vous devez répondre à deux limites de temps ou la totalité du gain sera imposable. Ces limites ne peuvent être prolongés pour n'importe quelle circonstance ou de difficultés sauf dans le cas de catastrophes presidentially déclarés.
La première limite est que vous avez 45 jours à compter de la date à laquelle vous vendre la propriété abandonnée pour identifier les propriétés de remplacement potentiels. L'identification doit être faite par écrit, signé par vous et livrée à une personne impliquée dans l'échange comme le vendeur du bien de remplacement ou de l'intermédiaire qualifié. Cependant, remarquerez à votre avocat, agent immobilier, comptable ou autre personne agissant à titre de mandataire n'est pas suffisant.
propriétés de rechange doivent être clairement décrites dans l'identification écrite. Dans le cas de l'immobilier, cela signifie une description légale, adresse ou un nom distingue. Suivez les directives de l'IRS pour le nombre maximum et la valeur des propriétés qui peuvent être identifiés.
La seconde limite est que le bien de remplacement doit être reçu et l'échange achevé au plus tard 180 jours après la vente de la propriété échangées ou la date d'échéance (avec des extensions) de la déclaration d'impôt sur le revenu pour l'année d'imposition où le bien cédé a été vendu, selon la première éventualité. Le bien de remplacement reçu doit être sensiblement la même que la propriété identifiée dans la limite de 45 jours décrite ci-dessus.
Y at-il des restrictions aux échanges différés et arrière?
Il est important de savoir que la prise de contrôle de la trésorerie ou d'autres produits avant l'échange est terminé peut disqualifier l'ensemble de l'opération de traitement d'échange comme nature et faire tous les gains immédiatement imposable.
Si l'argent ou d'autres produits qui ne sont pas des biens comme nature sont reçus à l'issue de l'échange, la transaction sera toujours considéré comme un échange comme nature. Le gain peut être imposable, mais seulement dans la mesure où des produits qui ne sont pas des biens comme nature.
Une façon d'éviter réception prématurée de trésorerie ou d'autres produits est d'utiliser un intermédiaire qualifié ou un autre animateur de change à détenir ces produits jusqu'à ce que l'échange est terminé.
Vous ne pouvez pas agir comme votre propre facilitateur. En outre, votre agent (y compris votre agent ou un courtier immobilier, banquier d'investissement ou un courtier, comptable, avoué, employé ou toute personne qui a travaillé pour vous en tant que tels au cours des deux années précédentes) ne peuvent pas agir en tant que facilitateur votre.
Soyez prudent dans votre choix d'un intermédiaire qualifié car il ya eu des incidents récents des intermédiaires ayant fait faillite ou autrement incapable de s'acquitter de leurs obligations contractuelles pour le contribuable. Ces situations ont entraîné des contribuables ne respectent pas les délais stricts fixés pour un échange différé ou arrière, disqualifiant ainsi la transaction de la section 1031 report du gain. Le gain peut être imposable dans l'année en cours alors que les pertes que le contribuable a subies seraient examinées au titre des sections de code distincts.
Comment pouvez-vous calculer la base de la nouvelle propriété?
Il est essentiel que vous et votre représentant fiscal ajuster et de suivre correctement base pour se conformer à l'article 1031 règlements.
Le gain est reporté, mais pas pardonné, dans un échange comme nature. Vous devez calculer et de garder trace de votre base dans la nouvelle propriété que vous avez acquis dans l'échange.
La base de biens acquis dans une section 1031 échange est la base du bien donné avec quelques ajustements. Ce transfert de base de la renoncé à la propriété de remplacement conserve le gain reporté de reconnaissance plus tard. Un effet collatéral est que la base amortissable en résulte est généralement plus faible que ce qui serait autrement disponible si le bien de remplacement ont été acquis dans une transaction imposable.
Lorsque le bien de remplacement est finalement vendu (pas dans le cadre d'un autre échange), le gain reporté initial, plus tout gain supplémentaire réalisé depuis l'achat du bien de remplacement, est assujettie à l'impôt.
Comment déclarer Section 1031 Echanges de nature à l'IRS?
Vous devez déclarer un échange à l'IRS sur le formulaire 8824, Échanges avec et joindre à votre déclaration de revenus pour l'année où l'échange a eu lieu.
Formulaire 8824 demande l':
- Descriptions des propriétés échangées
- Dates propriétés qui ont été identifiés et transférés
- Toute relation entre les parties à l'échange
- Valeur de la propriété comme nature et d'autres a reçu
- Gain ou perte sur la vente d'autres (non enfant) propriété abandonnée
- Trésorerie reçue ou payée; passifs soulagés ou assumés
- Base rajusté d'un bien comme nature abandonné; gain réalisé
Si vous ne suivez pas spécifiquement les règles concernant les échanges comme nature, vous pouvez être tenu responsable des impôts, pénalités, et les intérêts sur vos transactions.
Méfiez-vous des régimes
Les contribuables devraient se méfier des individus promotion de l'utilisation abusive des échanges comme nature. Typiquement, ils ne sont pas professionnels de la fiscalité. emplacements de vente peuvent inciter les contribuables à échanger des vacances non-qualification ou résidences secondaires. Beaucoup de promoteurs d'échanges comme nature se réfèrent à eux comme des échanges non les échanges "franches" "impôt différé". Les contribuables peuvent également être invités à demander un échange en dépit du fait qu'ils ont pris possession d'un produit en espèces tiré de la vente.
Consultez un professionnel de l'impôt, avocat fiscaliste ou consulter des publications IRS d'une aide supplémentaire à la section IRC 1031 Échanges avec.